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    • 律师姓名:黄劲夫
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    由案例认识工伤认定中的生死“48小时条款”

    作者:上海劳动仲裁律师 发布于:2019/10/15 9:40:50 

    以案说法:开发商逾期办证违约责任的诉讼时效

    【裁判要旨】

    买受人请求出卖人支付逾期办证违约金,从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。具体来说,如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效;如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,对每个个别的债权分别适用诉讼时效。同时,办证请求权属于物权请求权而不适用诉讼时效,即便逾期办证违约金因超过诉讼时效而未获法院支持,买受人仍然可以请求开发商继续履行办证义务。

    【基本案情】

    再审申请人(一审被告、二审上诉人):广西某房地产开发有限公司。

    被申请人(一审原告、二审被上诉人):梁某。

    2009年9月12日,梁某与广西某房地产开发有限公司(以下简称某公司)签订商品房买卖合同一份,约定:梁某购买某公司开发的位于某商贸城的商品房,该商品房建筑面积353.48平方米,总价款90万元;梁某支付总房价款的55.55%购房款(即50万元),剩余40万元购房款应于签约后7天内到银行办理按揭手续;某公司应当在2009年12月31日前,将验收合格并符合合同约定的商品房交付梁某;某公司应当在商品房交付使用后380日内,将办理权属登记需由某公司提供的资料报产权登记机关备案;如因某公司的责任,梁某不能在规定期限内取得房地产权属证书的,梁某不退房,30天内某公司按已付房款的万分之一,超出31天的按万分之三向梁某支付违约金;房屋权属证书由某公司代为办理,所需费用由梁某负担;因梁某原因,造成商品房不能在规定期限(即某公司发出办理产权登记通知的30日内)取得房地产权属证书的,由梁某承担全部责任等内容。梁某、某公司分别在上述合同上签名、捺印、盖章。签约当日,.梁某向某公司支付首付款50万元。2009年12月20日,梁某作为借款人、某公司作为保证人与某银行签订个人购房借款合同一份,由某银行向梁某发放40万元的住房贷款,并约定将上述款项划人某公司账户。某公司已收到梁某支付的全部购房款90万元。2010年1月12日,某公司将上述房屋交付梁某。

    后梁某以某公司未将产权登记、土地登记所需的资料向登记机关提交,更未为其办理产权证和土地证为由,将某公司诉至法院,请求:1.确认双方签订的商品房买卖合同合法有效;2.由某公司代梁某办理房产权、土地登记使用权登记;3.支付逾期办证的违约金(以90万元为基数,自2011年1月16日起按日万分之三计至办理产权登记之日止)。

    【审判经过】

    广西壮族自治区贵港市港南区人民法院(2015)南民初字第1213号判决认为:梁某、某公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。关于某公司提出梁某要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解不予采信。关于逾期办证违约金,超出31天的按万分之三向买受人支付问题,根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条第2款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定,违约金以购房款总额90万元为基数,自交付房屋后第381天即2011年1月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至盛象公司将办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案之日止。判决:一、确认梁某与广西某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效;二、广西某房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内将办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案;三、广西某房地产开发有限公司向梁某支付逾期办证违约金(违约金计算:以90万元为基数,自2011年1月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至广西某房地产开发有限公司将办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案之日止);四、驳回梁某的其他诉讼请求。

    某公司不服一审判决,上诉请求撤销一审判决第三项,即撤销某公司向梁某支付逾期办证违约金的判项。

    广西壮族自治区贵港市中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。

    某公司不服二审生效判决,向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院作出(2016)桂民申2097号民事裁定,提审本案,后作出(2017)桂民再369号判决,认为:双方在商品房买卖合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后380日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,30天内出卖人按已付房价款的万分之一,超出31天的按已付房价款的万分之三支付违约金。某公司于2010年1月12日交房,按照约定应于380天内(2011年1月27日前),将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,但至今仍未完成资料报备义务,已经构成违约。某公司的违约行为,是导致梁某无法取得房屋权属证书的原因,符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条规定的出卖人应当承担违约责任的情形。根据双方约定,某公司逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案超过31天的,按梁某已付购房款的万分之三计付违约金。该约定是违约金的计算方式,某公司违约到达条件即可以准确计算出违约金的具体数额,梁某主张的违约金债权范围是明确的,非持续性债权,与某公司违约行为超过31天后的持续时间没有关联性,所以,梁某起诉请求某公司支付违约金,应当适用诉讼时效制度。梁某向法院起诉主张违约金的法定期限,应当为2011年1月27日后的2年,即2013年1月27日前。梁某于2015年7月6日提起诉讼,又无证据证明诉讼时效有中断、中止或延长的情形,故其起诉已经超过诉讼时效,依法丧失胜诉权。原审判决以某公司的违约行为处于持续状态,认定梁某起诉主张违约金的诉讼时效未超过法律规定不当,应予纠正。由于梁某已经丧失违约金的胜诉权,某公司的违约行为是否给其造成损失、约定的违约金是否足以弥补损失、合同约定的违约金应否调整等问题,依法不予审理。遂判决驳回梁某关于广西某房地产开发有限公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求。

    【法律评析】

    随着我国房地产市场的迅猛发展,商品房买卖纠纷急剧上升,新情况新问题不断出现,而开发商逾期办证引发的纠纷成为其中的核心问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第18条明确规定,由于出卖人的原因,买受人在约定或者法律规定的期限届满前未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任。

    结合合同法及《解释》的相关规定,商品房开发商逾期办证违约责任的形式主要有支付违约金、赔偿损失、请求实际履行等。由于买受人主张赔偿损失面临较为严苛的举证责任,所以在司法实践中买受人主张赔偿损失的情况较少。且现今商品房交易实践中,买卖双方订立的商品房买卖合同一般均为包含违约金条款的格式合同,围绕支付违约金以及请求实际履行(开发商继续履行办证义务)这两类违约责任的诉讼时效问题,审判实践中存在广泛争议。

    一、买受人请求支付违约金的诉讼时效问题

    商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金主要有两种形式:第一种形式是约定的违约金为一个固定数额,则无论违约多长时间,均按照一个固定的标准计算,如按照房屋总价款的百分之三计算。本案双方约定的违约金即属此种情形;其二,约定违约金按照一定的比例及违约的日期累计计算,则违约金随违约时间增加而增加,如每日按已付购房款的万分之一计算。

    根据民法通则第一百三十五条的规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外(为便于论述,本文所称诉讼时效期间仍以民法通则的规定为准)。第一百三十七条规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。请求支付违约金作为一种债权请求权,应当适用2年的诉讼时效期间,买受人如果未在诉讼时效期间内行使权利,将丧失胜诉权。对于上述两种不同的违约金形式,在计算诉讼时效问题上的法律后果是不同的。申言之,第一种形式属于内容在某个时点就已经确定的一时性债权,其诉讼时效应全部从约定或法定的办证期限届满时开始计算,超过2年则违约金全部丧失胜诉权。因为当事人在订立合同时对于合同内容已有充分认识,开发商一旦未在约定或法定的期限内履行合同约定的办证义务,买受人就知道或应当知道其权利受到了侵害。

    第二种形式属于内容和范围随时间推移不断变化的继续性债权,对其诉讼时效的起算时间,主要有三种意见:第一种意见认为,该种形式的违约金起算时间与第一种形式相同,即将全部债权视为一个整体,从约定或法定的办证期限届满时开始计算,超过2年则全部丧失胜诉权;第二种意见认为,开发商逾期办证的违约事实自约定或法定的办证期限届满时一直处于持续状态,全部债权均未超过诉讼时效,买受人可随时主张开发商支付全部违约金。姑且不论本案中约定的违约金形式,本案二审判决即是采纳了该种意见;第三种意见认为,从起诉之日倒推2年的债权部分未超过诉讼时效,而其余部分超过诉讼时效。笔者赞同第三种意见,理由如下:由于诉讼时效的起算以日为单位,所以我们可以把继续性债权分割成债权个体,每个债权个体本质上都是一个一时性债权,均适用2年的诉讼时效。即便买受人是在办证期限届满之日起2年以后才提起诉讼,也不会导致全部的违约金请求权超过诉讼时效。第一种意见未能正确理解一时性债权和继续性债权,依该种意见,诉讼时效自约定或法定的办证期限届满时计算,在本案即为2011年4月21日,但2011年4月22日当天及以后的违约金债权还有发生,更不用说受到侵害了,这就与诉讼时效自“权利被侵害时”起算的原则相矛盾,因此这种意见欠妥。第二种意见的法理分析本无不当,但若买受人可随时主张支付违约金,一方面倘若买受人迟迟不主张其权利,则权利始终处于待定状态,不符合诉讼时效制度的本意,另一方面实践中可能会出现开发商已经具备交房条件,而买受人为了获得高额违约金而故意不交接,从而引发道德风险。第三种意见兼顾债权人行使诉权的时效制约和对债权人合法利益的保护,符合公平正义的要求。再者,关于继续性债权的诉讼时效问题,最高法院出台的一些司法解释实际上也采纳了上述第三种意见。最高人民法院《关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》23条规定:“侵犯专利权的诉讼时效为2年,自专利权人或者利害关系人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过2年起诉的,如果侵权行为在起诉时仍在继续,在该项专利权有效期内,人民法院应当判决被告停止侵权行为,侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算2年计算。”《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第28条、《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条也有类似规定。在这里,专利权、著作权、商标权侵权债权都属于继续性债权,对于权利人超过2年时间起诉的,均保护了起诉前2年的债权。

    此外,由于在买受人起诉后,开发商仍未办证,自起诉之日起至开发商办好房产证期间的违约金仍应予以支持。理由很简单;在此期间,债权人享有的债权请求权依然存在,理应获得支持,但需遵循不告不理的处理原则,若买受人不主动请求,法院不应对此作出判决。

    二、买受人请求继续履行办证义务的诉讼时效问题

    继续履行办证义务是开发商承担逾期办证违约责任的另一重要形式,对于买受人请求开发商继续履行办证义务是否适用诉讼时效的问题,理论界和实务界存在不同意见。第一种意见认为,转移房屋所有权是开发商的主要合同义务,办证是转移房屋所有权的重要环节,所以办证请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效。由于此种意见不利于解决逾期办证问题,在实践中较少运用。第二种意见认为,办证请求权不适用诉讼时效,但对于不适用诉讼时效的理由有所不同。有的认为,不动产物权变动以登记为准,因此办证行为理论上可以理解为转移物权的“物权行为”,而非合同约定的债权行为,所以办证请求权应为物权请求权而不受诉讼时效的约束。有的认为,开发商首先交付房屋,而购房人合法占有房屋便具有事实物权人的地位,办证请求权是买受人基于该地位享有的、圆满行使所占有的房屋所有权的权利。有的认为,在商品房买卖合同中,交付房屋是开发商最基本、最主要的合同义务,而办证则是从给付义务,因此在主给付义务已经履行的情况下,从给付义务不得单独适用诉讼时效。笔者赞同办证请求权属于物权请求权,不适用诉讼时效,理由是:物权变动是指所有权过户、抵押权发生等物权变动事实。根据我国物权法规定,不动产物权变动模式为“债权合意+登记生效主义”。双方订立商品房买卖合同的目的是发生商品房物权变动,在此过程中,登记显然属于物权行为,买受人依据合同享有的办证请求权应为物权请求权而不适用诉讼时效。所以,本案中虽然梁某请求某公司支付逾期办证违约金因超过诉讼时效而未获法院支持,其仍然可以请求某公司为其办理房产证。

    此外,如果由于出卖人的原因房屋无法办理房产证,比如因土地使用手续不合法导致无法办理房产证,此时买受人的合同目的不能实现,根据《解释》第19条的规定,买受人有权退房,同时还可以要求出卖人赔偿其经济损失。


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